Курсы валют
Документы, необходимые для проведения оценки

«Стандарт Профессиональной Оценки и Консалтинга»: оценка рыночной стоимости земельных участков, профессиональная оценка стоимости предприятия бизнеса, оценка жилья, услуги по оценке интеллектуальной собственности.

В данном разделе представлен полный перечень информации, которая может понадобится в процессе проведения оценка рыночной стоимости. В каждом случае объем необходимой документации уточняется индивидуально, учитывая все особенности объекта оценки. Мы не запрашиваем полный перечень документов, а рекомендуем подготовить  лишь те, которые необходимы для составления отчета об оценке рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости бизнеса: перечень информации, которая может быть необходимой  для проведения оценки бизнеса (пакета акций)

Для оценки рыночной стоимости бизнеса необходимы:
  • Устав предприятия и все последующие изменения.
  • Свидетельство о регистрации предприятия.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
  • Коды статистики.
  • Банковские реквизиты предприятия.
  • Организационно-производственная структура предприятия.
  • Ретроспективные данные об истории возникновения и развития предприятия.
  • Выписка из реестра акционеров с указанием акционеров, которым принадлежит более 5% акционерного капитала.
  • Последний ежеквартальный отчет эмитента эмиссионных ценных бумаг.
  • Протокол последнего годового собрания акционеров.
  • Дивидендная история предприятия: выплаты дивидендов по видам акций и основные принципы дивидендной политики предприятия. План дивидендных выплат на перспективу.
  • Перечень лицензий, которыми владеет предприятие, дата и условия их получения (приобретения) и срок действия.
  • Приказ об учетной политике предприятия на текущий финансовый год.
  • Годовые бухгалтерские отчеты предприятия за 4 последних полных финансовых года, включая формы №№1-5, №11 (сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов), №5з (затраты организации) и пояснительные записки к годовому отчету.
  • Бухгалтерская отчетность на последнюю отчетную дату.
  • Последнее по дате аудиторское заключение.
  • Номенклатура и характеристика продукции и услуг, производимых предприятием.
  • Объемы производства в натуральном выражении основных видов продукции за прошедшие 3-5 лет и на долгосрочную перспективу.
  • Динамика цен на основные виды продукции за прошедшие 3-5 лет.
  • Структура доходов в соответствии с видами выпускаемой продукции за прошедшие 3-5 лет.
  • Экономическая информация о загрузке производственных мощностей основных подразделений предприятия за последние три года и на ближайшую перспективу.
  • Баланс производственной мощности по Форме № БМ за прошедшие 3 года.
  • Текущая и ретроспективная (за последние 3 года) калькуляция себестоимости и прочих затрат в соответствии с видами выпускаемой продукции.
  • Бизнес-планы или бюджеты предприятия на ближайшие 5 лет и на максимально далекую перспективу.
  • Существующие планы капиталовложений в следующие 5-10 лет с обоснованием их необходимости и приведением ожидаемого экономического эффекта от вложений.
  • Сведения о налогах, выплачиваемых предприятием за прошедшие 3 года  (в виде справки, с указанием перечня налогов, ставок, сумм, льгот).
  • Описание планов развития на перспективу с указанием:
  • описание проекта;
  • сумма затрат на реализацию проекта;
  • график реализации с указанием затрат по каждому этапу и экономического эффекта от реализации проекта.
  • Перечень основных поставщиков предприятия, с указанием доли каждого поставщика в общем объеме поставок.
  • Перечень основных потребителей продукции предприятия, с указанием доли каждого покупателя в общем объеме продаж.
  • Имеющаяся информация, характеризующая состояние отрасли деятельности предприятия, рынок сбыта продукции и позицию предприятия на этом рынке, в том числе:
  • репутация предприятия (на местном, региональном или государственном уровне);
  • доля предприятия на рынке;
  • характеристика продукции предприятия и спроса на нее;
  • уровень цен на продукцию (услуги) предприятия относительно конкурентов;
  • информация об основных конкурентах.
  • Расшифровка строк отчета о прибылях и убытках (по предоставленным отчетам о прибылях и убытках за прошедшие 3 года) с указанием постоянно присутствующих статей:
  • «Внереализационные доходы»;
  • «Внереализационные расходы»;
  • «Операционные доходы»;
  • «Операционные расходы».
  • Данные об основных средствах предприятия в электронном виде по состоянию на дату оценки
  • Отдельная справка о наличии в составе основных средств непрофильных активов (неоперационных, избыточных, нефункционирующих). Под непрофильными активами подразумеваются активы, ни прямо, ни косвенно не влияющие на процесс генерирования денежных потоков и выбытие которых никоим образом не скажется на результатах операционной деятельности.
  • Список объектов незавершенного строительства по состоянию на дату оценки, по каждому объекту указать:
  • наименование;
  • дата начала строительства;
  • проектная стоимость;
  • график произведенных затрат в поквартальном (или годовом) выражении;
  • ожидаемые сроки сдачи в эксплуатацию;
  • Сведения о дебиторской задолженности (с разделением на краткосрочную и долгосрочную) по состоянию на дату оценки:
  • указать наименование дебитора, сумму, дату возникновения и дату погашения;
  • указать суммы дебиторской задолженности, нереальные ко взысканию;
  • По позиции баланса «Запасы и затраты» по состоянию на дату оценки указать состав и наличие неликвидных и залежалых позиций.
  • По позиции баланса «Нематериальные активы» по состоянию на дату оценки:
  • указать состав, первоначальную и остаточную стоимости;
  • дать основные характеристики.
  • Расшифровка краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений организации по состоянию на дату оценки с указанием:
  • вида финансовых вложений;
  • балансовой стоимости,
  • полученных доходов за ретроспективу;
  • существующих планов операций с активами (продажа).
  • Сведения о дочерних, зависимых обществах, других организациях, в которые произведены инвестиции, а также об организациях-заемщиках по состоянию на дату оценки:
  • полное фирменное наименование предприятия;
  • вид инвестиций;
  • дата инвестиций;
  • сумма инвестиций;
  • доля инвестиций в Уставном капитале инвестируемого общества (организации);
  • бухгалтерская отчетность на последнюю отчетную дату и за последний отчетный год (баланс-форма 1 с приложениями, отчет о прибылях и убытках – форма 2);
  • ретроспективная информация о доходах или иных преференциях, полученных от участия;
  • существующие планы операций с активами (продажа, дополнительное инвестирование и т.п.).
  • Сведения о долгосрочных займах, предоставленных другим организациям (по каждому займу в отдельности) по состоянию на дату оценки:
  • дата предоставления займа;
  • валюта займа;
  • сумма займа;
  • процентная ставка;
  • сроки и условия погашения основного долга и процентов;
  • задолженность на дату оценки по основной сумме долга и процентам.
  • Сведения о займах и кредитах, предоставленных предприятию до даты оценки:
  • наименование кредитора;
  • валюта займа;
  • сумма займа;
  • процентная ставка;
  • сроки и условия погашения основного долга и процентов, график погашения;
  • задолженность на дату оценки по основной сумме долга и процентам.
  • Состав и структура кредиторской задолженности за последний полный финансовый год и на последнюю отчетную дату с указанием наличия и величины просроченной задолженности (при наличии), а также с указанием задолженности, не числящейся на балансе (при наличии).
  • Расшифровка прочих оборотных и внеоборотных активов (при наличии).
  • Сведения об имуществе, находящемся в лизинге (характеристика, валюта и сумма договора, график погашения платежей) (при наличии).
  • Характеристика забалансовых обязательств (при наличии).
  • Существующие планы привлечения заемного капитала.
  • Количество работающих и средняя заработная плата (ретроспектива за последние 3 года).
  • Копии отчетов по оценке, если проводилась оценка рыночной стоимости имущественного комплекса, акций, либо переоценка основных средств предприятия, результаты переоценки в целях международной финансовой отчетности и т.п.
  • Прочая информация о предприятии, которую Заказчик работы считает целесообразным предоставить Исполнителю для проведения оценки рыночной стоимости бизнеса.

Оценка рыночной стоимости недвижимости: перечень информации, которая может быть необходимой  для проведения оценки недвижимости

Для оценки рыночной стоимости недвижимости необходимы:
  1. Копии правоустанавливающих документов на земельные участки. Договор аренды земельного участка. Копии свидетельств о праве собственности, праве пользования.
  2. Точные характеристики оцениваемого земельного участка. Категория земель и разрешенное использование земельных участков. Планы земельных участков с описанием границ (кадастровый план).
  3. Информация о кадастровой стоимости, размере платы за землю (земельный налог, арендная плата). Информация о кратности ставки земельного налога, установленной органами местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. №137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
  4. Наличие сервитутов и других обременительных прав на земельный участок, объект недвижимости (в том числе действующие договора аренды).
  5. Площадь застройки.
  6. Свидетельство о регистрации права собственности на здания.
  7. Копии документов БТИ на здания: выписка из технического паспорта на здание (строение), экспликация помещений, поэтажный план помещений, справка БТИ о состоянии здания.
  8. Состав помещений зданий по функциональному назначению и физическому состоянию с указанием площадей и этажей расположения в следующем виде (пример):

    Комнаты

    Этаж

    Площадь, кв.м

    Назначение

    Состояние помещений

    1-45

    2

    200

    офисное

    евроремонт

    2-5

    подвал

    1 000

    производственное

    рабочее

    (торговое, производственное, складское)

    (требуется ремонт, рабочее, хорошее, отличное)

     

     

     

    Итого:

    5+подвал

    11 429,7

     

     

  9. Описание физического состояния зданий в целом, а также поэлементное описание с указанием физического состояния элементов в следующем виде (пример):

    Элемент

    Материал

    Состояние

    Фундамент

    ж/б блоки

    хорошее

    Стены

    ж/б панели

    хорошее

    Перекрытия

    ж/б панели

    удовлетворительное

    Кровля

    профнастил

    требует ремонта

    Окна

    двойные деревянные рамы

    рабочее

    Двери

    металлические

    хорошее

    Полы

    линолеум

    рабочее

    Стены

    обои

    рабочее

    Потолок

    подвесные

    хорошее

    Инженерные системы

     

     

     

  10. Перечень необходимых ремонтных работ, ориентировочная сумма требуемых капиталовложений (без учета модернизации здания).
  11. Перечень инженерных систем, которыми оборудовано здание: водопровод (горячая/холодная вода), канализация, отопление, телефон, интернет, лифты (грузовые, пассажирские), системы безопасности, системы охраны, пожарная сигнализация, охранная сигнализация и т. д.
  12. Экономическая информация по аренде (сдаче в аренду), арендные ставки, условия аренды (разделение статей расходов между арендатором и арендодателем по договору).
  13. Сведения о ремонтах и модернизации за последние 10 лет.
  14. Данные по сделкам купли-продажи с объектом оценки.
  15. Прочая информация, которую Заказчик работы считает целесообразным предоставить Исполнителю для проведения оценки рыночной стоимости недвижимости.

Оценка рыночной стоимости движимого имущества: перечень информации, которая может быть необходимой  для проведения оценки оборудования, мебели, прочего движимое имущество.

  1. Точная марка и модель, страна производства, предприятие-изготовитель.
  2. Дата производства (строительства, изготовления).
  3. Дата постановки на баланс.
  4. Технические характеристики.
  5. Назначенный срок полезного использования.
  6. По нетиповому или нестандартному оборудованию (или технологическим комплексам) указываются:
    • назначение оборудования;
    • состав оборудования и марка каждой составляющей (при наличии типовой марки);
    • производительность;
    • суммарная мощность электродвигателей (если таковая имеется);
    • габариты;
    • масса.
  7. Дополнительная информация по определенным видам оборудования:
    • трансформаторным подстанциям — марка трансформатора, если за данным инвентарным номером числится также трансформатор;
    • дымососам, вентиляторам и насосам — марка и мощность электродвигателя, если за данным инвентарным номером числится также электродвигатель;
    • транспортерам — вид транспортера (ленточный, цепной и т.д.), ширина ленты, длина транспортера;
    • кранам мостовым и козловым (общего назначения) — грузоподъемность и длина пролета; по металлургическим кранам дополнительно указывается назначение;
    • по автоматическим телефонным станциям — количество портов;
    • по компьютерам — частота процессора, объем оперативной памяти, объем жесткого диска (диагональ монитора, если за данным инвентарным номером числится также монитор);
    • по сейфам — габариты;
    • по наборам мебели — состав набора.
  8. Балл технического состояния оборудования (для всего перечня оборудования) по следующей шкале:

    Состояние оборудования

    Характеристика технического состояния

    Балл технического состояния

    Новое

    Новая, установленная и неиспользовавшаяся единица в отличном состоянии

    6

    Очень хорошее

    Как новая, только немного использовавшаяся и не требующая замены никаких частей или ремонта

    5

    Хорошее

    Использовавшаяся собственность, но отремонтированная или обновленная и в отличном состоянии

    4

    Удовлетворительное

    Использовавшаяся собственность, которая требует незначительного ремонта или замены некоторых частей

    3

    Пригодное к использованию

    Использовавшаяся собственность, в рабочем состоянии, требующая значительного ремонта или замены некоторых частей

    2

    Плохое

    Использовавшаяся собственность, требующая серьезного ремонта, например, замены движущихся частей или основных структурных элементов

    1

    Непригодное

    Нет реальной перспективы рыночной продажи, за исключением разборки и продажи высвободившихся материалов (оценивается как стоимость утилизации материала)

    0

  9. Литер функционального состояния оборудования (НЕ для всего перечня оборудования). Указывается для нетипового оборудования (технологических линий, уникального, специального, построенного на заказ), а также для любого функционально устаревшего оборудования по следующей шкале:

    Состояние оборудования

    Характеристика функционального состояния

    Литер функционального состояния

    На уровне лучших мировых стандартов

    Соответствует лучшим мировым образцам, вполне вписывается в современный технологический прогресс

    А

    Вполне конкурентоспособно

    Вполне конкурентоспособно, однако имеются образцы, лучшие по второстепенным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя незначительно устаревшей.

    Б

    Конкурентоспособно

    Конкурентоспособно, однако имеются образцы, незначительно лучшие по основным параметрам. Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя устаревшей.

    В

    Неконкурентоспособно

    Неконкурентоспособно, значительно уступает лучшим мировым образцам по основным параметрам (почти в 2 раза). Используется в составе действующей технологической цепочки, хотя устаревшей.

    Г

    Безнадежно устарело

    Безнадежно неконкурентоспособно, снято с производства, во всех отношениях проигрывает аналогам. Не вписывается в действующий технологический процесс (не является необходимым в рамках действующей технологии)

    Д

Оценка рыночной стоимости сооружений и передаточных устройств: Перечень информации, которая может быть необходимой для проведения оценки сооружений и передаточных устройств.

  • функциональное назначение;
  • материал изготовления;
  • габаритные размеры в зависимости от типа сооружения (длина, ширина, диаметр, глубина залегания, емкость);
  • производительность;
  • год постройки;
  • балл технического состояния (в соответствии с таблицей баллов).

Пример перечней необходимых параметров для проведения оценки рыночной стоимости по разным видам сооружений и передаточных устройств:


Наименование сооружения

Перечень необходимых параметров

Площадки

Площадь, кв.м; материал и толщина слоев

Автомобильные дороги

Протяженность и ширина дороги, материал и толщина слоев

Железнодорожные пути

Протяженность, количество путей, марка рельсов, материал шпал, толщина и материал балластного слоя

Резервуары

Назначение, материал конструкций, емкость, надземный или подземный

Склады открытые

Площадь, материал и толщина слоев площадки. Материал, протяженность, высота, подкрановой эстакады. Грузоподъемность крана

Ограждения

Протяженность, высота, материал, наличие освещения

Стоянки закрытые, навесы

Строительно-техническая характеристика здания (строит. объем, площадь застройки, общая площадь, материал конструкций: фундаментов, стен, перекрытий, каркаса), количество мест

Сети теплоснабжения, водоснабжения

Количество ниток, материал, диаметр и протяженность трубопровода, способ прокладки (подземный, наземный)

Газопроводы

Количество ниток, материал, диаметр, толщина стенок и протяженность газопровода

Сети канализации

Количество ниток, материал, диаметр и протяженность трубопровода

Сети электроснабжения

Для кабельных сетей. Напряжение, марка и сечение провода, количество цепей (или проводов), протяженность линии. Материал столбов

Сети электроснабжения

Для воздушных сетей. Марка и сечение кабеля, протяженность (по каждому кабелю)

Оценка рыночной стоимости: автотранспортные средства (а также прицепы, тракторы и т.д.).

  • точная марка и модель;
  • год и месяц выпуска;
  • пробег на дату оценки.

Оценка рыночной стоимости нематериальных активов: перечень информации, которая может быть необходимой для проведения оценки нематериального актива (НМА) – товарного знака (ТЗ)

  1. Правоустанавливающие документы на оцениваемый объект, сопутствующие документы (договора купли-продажи, акты, спецификации и т.д.).
  2. Описание продукции и услуг, продаваемых с применением оцениваемого объекта, выраженное количественно (ретроспективные объемы продаж под ТЗ) и качественно (возможные виды использования ТЗ в других видах деятельности).
  3. Планы предприятия по дальнейшему использованию оцениваемого объекта (расширение номенклатуры, увеличение доли продаж под ТЗ).
  4. Ретроспектива расходов на создание или приобретение ТЗ с указанием сумм, дат, статей расходов.
  5. Устав предприятия и все последующие изменения.
  6. Свидетельство о регистрации предприятия.
  7. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
  8. Коды статистики.
  9. Банковские реквизиты предприятия.
  10. Организационно-производственная структура предприятия.
  11. Ретроспективные данные об истории возникновения и развития предприятия.
  12. Последний отчет эмитента эмиссионных ценных бумаг.
  13. Перечень лицензий, которыми владеет предприятие, дата и условия их получения (приобретения) и срок действия.
  14. Приказ об учетной политике предприятия на текущий финансовый год.
  15. Годовые бухгалтерские отчеты предприятия за 4 последних полных финансовых года, включая формы №№1-5, №11 (сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов), №5з (затраты организации) и пояснительные записки к годовому отчету.
  16. Бухгалтерская отчетность на последнюю отчетную дату.
  17. Консолидированная отчетность по группе компаний, использующей НМА (Balance Sheets, P&L, CashFlow Statement).
  18. Номенклатура и характеристика продукции и услуг, производимых предприятием.
  19. Объемы производства в натуральном выражении основных видов продукции за прошедшие 3-5 лет и на долгосрочную перспективу.
  20. Динамика цен на основные виды продукции за прошедшие 3-5 лет.
  21. Структура доходов и расходов в соответствии с видами выпускаемой продукции за прошедшие 3-5 лет.
  22. Текущая и ретроспективная (за последние 3 года) калькуляция себестоимости и прочих затрат в соответствии с видами выпускаемой продукции.
  23. Бизнес-планы или бюджеты предприятия на ближайшие 5 лет  и на максимально далекую перспективу.
  24. Существующие планы капиталовложений в следующие 5-10 лет с обоснованием их необходимости и приведением ожидаемого экономического эффекта от вложений.
  25. Перечень основных потребителей продукции предприятия, с указанием доли каждого покупателя в общем объеме продаж.
  26. Имеющаяся информация, характеризующая состояние отрасли деятельности предприятия, рынок сбыта продукции и позицию предприятия на этом рынке, в том числе:
  27. репутация предприятия (на местном, региональном или государственном уровне);
  28. доля предприятия на рынке;
  29. характеристика продукции предприятия и спроса на нее;
  30. уровень цен на продукцию (услуги) предприятия относительно конкурентов;
  31. информация об основных конкурентах.
  32. Расшифровка строк отчета о прибылях и убытках (по предоставленным отчетам о прибылях и убытках за прошедшие 3 года) с указанием постоянно присутствующих статей:
  33. «Внереализационные доходы»;
  34. «Внереализационные расходы»;
  35. «Операционные доходы»;
  36. «Операционные расходы».
  37. Данные об основных средствах предприятия в электронном виде по состоянию на дату оценки.
  38. Отдельная справка о наличии в составе основных средств непрофильных активов (неоперационных, избыточных, нефункционирующих). Под непрофильными активами подразумеваются активы, ни прямо, ни косвенно не влияющие на процесс генерирования денежных потоков и выбытие которых никоим образом не скажется на результатах операционной деятельности.
  39. Список объектов незавершенного строительства по состоянию на дату оценки (укрупненно).
  40. Сведения о дебиторской задолженности (с разделением на краткосрочную и долгосрочную) по состоянию на дату оценки:
  41. указать суммы дебиторской задолженности, нереальные ко взысканию;
  42. По позиции баланса «Запасы и затраты» по состоянию на дату оценки указать состав и наличие неликвидных и залежалых позиций.
  43. По позиции баланса «Нематериальные активы» по состоянию на дату оценки:
  44. указать состав, первоначальную и остаточную стоимости;
  45. дать основные характеристики.
  46. Расшифровка краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений организации по состоянию на дату оценки с указанием:
  47. вида финансовых вложений;
  48. балансовой стоимости,
  49. полученных доходов или частичного погашения;
  50. существующих планов операций с активами (продажа).
  51. Сведения о дочерних, зависимых обществах, других организациях, в которые произведены инвестиции, а также об организациях-заемщиках по состоянию на дату оценки:
  52. полное фирменное наименование предприятия;
  53. вид инвестиций;
  54. дата инвестиций;
  55. сумма инвестиций;
  56. доля инвестиций в Уставном капитале инвестируемого общества (организации);
  57. бухгалтерская отчетность на последнюю отчетную дату и за последний отчетный год (баланс-форма 1 с приложениями, отчет о прибылях и убытках – форма 2);
  58. ретроспективная информация о доходах или иных преференциях, полученных от участия;
  59. существующие планы операций с активами (продажа, дополнительное инвестирование и т.п.).
  60. Сведения о долгосрочных займах, предоставленных другим организациям (по каждому займу в отдельности) по состоянию на дату оценки:
  61. дата предоставления займа;
  62. валюта займа;
  63. сумма займа;
  64. процентная ставка;
  65. сроки и условия погашения основного долга и процентов;
  66. задолженность на дату оценки по основной сумме долга и процентам.
  67. Сведения о займах и кредитах, предоставленных предприятию до даты оценки:
  68. наименование кредитора;
  69. валюта займа;
  70. сумма займа;
  71. процентная ставка;
  72. сроки и условия погашения основного долга и процентов, график погашения;
  73. задолженность на дату оценки по основной сумме долга и процентам.
  74. Состав и структура кредиторской задолженности за последний полный финансовый год и на последнюю отчетную дату с указанием наличия и величины просроченной задолженности (при наличии), а также с указанием задолженности, не числящейся на балансе (при наличии).
  75. Расшифровка прочих оборотных и внеоборотных активов (при наличии).
  76. Сведения об имуществе, находящемся в лизинге (характеристика, валюта и сумма договора, график погашения платежей) (при наличии).
  77. Характеристика забалансовых обязательств (при наличии).
  78. Существующие планы привлечения заемного капитала.
  79. Количество работающих и средняя заработная плата (ретроспектива за последние 3 года).
  80. Копии отчетов по оценке, если проводилась оценка рыночной стоимости имущественного комплекса, акций, либо переоценка основных средств предприятия, результаты переоценки в целях международной финансовой отчетности и т.п.
  81. Прочая информация о предприятии, которую Заказчик работы считает целесообразным предоставить Исполнителю для оценки рыночной стоимости предприятия.

Примечание: В процессе выполнения работ по оценке рыночной стоимости Исполнителем может быть запрошена дополнительная информация